商业综合体需要整体“设计”

近日，绿地集团以7.44亿元的高价摘得湖北省襄阳市樊城区内环西路73号地块国有土地使用权。据悉，该地块总面积39万平方米，规划建筑面积约为102万平方米，预计投资超过100亿元，将用于打造商业综合体。

事实上，自房地产调控以来，众多房企为规避政策对住宅开发的影响，已掀起全国性建设商业综合体的热潮。在此背景下，商业地产是否存在泡沫现象？商业综合体会面临哪些瓶颈？如何打通商业综合体的“脉络”？再次成为业界关注的焦点。

“商业综合体因为当下的特殊情况发展迅速，存在很多问题，但如果将设计工作做好，商业地产依旧会有很好的发展前景。”三磊集团美国公司总裁王宇对《中国建设报·中国住房》记者如是说。

草率上马

近年来，商业综合体在中国的发展可谓突飞猛进。

以北京为例，今年1~9月，北京商业地产项目成交金额364.1亿元，同比增长45.6%；在“十二五”期间，全国约20个重点城市新增商业综合体面积将达到1.6亿平方米。

商业综合体巨大数量的建造，引来各方关注。尽管通过多业态形式提高土地利用效率、多重整合资源是其优势所在，但在扎堆建设的过程中，却隐藏着令人担忧的诸多问题。其中一点是，目前的商业地产开发商绝大多数由开发住宅项目转型而来，缺乏商业地产的开发和运营经验。

王宇认为，中国商业综合体建造一般是在未有具体规划、设计的情况下，由企业率先拿地。而开发商通常只考虑政府的土地规划、市场策略进行战略部署。另一方面，商业综合体的建造往往会成为政府行为，通过与住宅开发打包的形式开发商业地产，往往对建成后的商业综合体缺乏整体设计。至于项目未来是自持还是销售、后续如何运营，开发商只能通过各方的帮助做出判断，这难免会增加风险。

同时，中国商业综合体产权分散、转换问题突出。“一些项目的产权会进行销售。但并不是卖给终端用户，而是卖给投资者，这些人再通过其他形式转租，这就会造成商业综合体遇到各种各样的障碍。”

王宇指出，美国商业综合体开发模式值得借鉴。美国商业地产在建造、设计前期，对市场、城市发展都会进行预测，有了需求以后才会进行商业综合体的开发。“在商业综合体建立之初，做市场研究的公司、开发商、银行都会参与其中，经过各方调查研究后，进行选址、定位，确定将来会跟哪些部门有关系。建设前期就已经知道60%、70%的用户构成。

高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵认为，一些开发商简单地把开发住宅的方式复制到商业综合体，导致很多商业综合体销售完后便“死掉”，造成大量浪费。“由于大多数房企是匆忙进入商业地产领域的，且主要是为了提高周转率，因此很多项目匆忙上马，缺乏充分的规划设计，为其后续经营带来较大隐患。