近日，绿地集团以7.44亿元的高价摘得湖北省襄阳市樊城区内环西路73号地块国有土地使用权。据悉，该地块总面积39万平方米，规划建筑面积约为102万平方米，预计投资超过100亿元，将用于打造商业综合体。

事实上，自房地产调控以来，众多房企为规避政策对住宅开发的影响，已掀起全国性建设商业综合体的热潮。在此背景下，商业地产是否存在泡沫现象？商业综合体会面临哪些瓶颈？如何打通商业综合体的“脉络”？再次成为业界关注的焦点。

“商业综合体因为当下的特殊情况发展迅速，存在很多问题，但如果将设计工作做好，商业地产依旧会有很好的发展前景。”三磊集团美国公司总裁王宇对《中国建设报·中国住房》记者如是说。

草率上马

近年来，商业综合体在中国的发展可谓突飞猛进。

以北京为例，今年1~9月，北京商业地产项目成交金额364.1亿元，同比增长45.6%；在“十二五”期间，全国约20个重点城市新增商业综合体面积将达到1.6亿平方米。

商业综合体巨大数量的建造，引来各方关注。尽管通过多业态形式提高土地利用效率、多重整合资源是其优势所在，但在扎堆建设的过程中，却隐藏着令人担忧的诸多问题。其中一点是，目前的商业地产开发商绝大多数由开发住宅项目转型而来，缺乏商业地产的开发和运营经验。

王宇认为，中国商业综合体建造一般是在未有具体规划、设计的情况下，由企业率先拿地。而开发商通常只考虑政府的土地规划、市场策略进行战略部署。另一方面，商业综合体的建造往往会成为政府行为，通过与住宅开发打包的形式开发商业地产，往往对建成后的商业综合体缺乏整体设计。至于项目未来是自持还是销售、后续如何运营，开发商只能通过各方的帮助做出判断，这难免会增加风险。

同时，中国商业综合体产权分散、转换问题突出。“一些项目的产权会进行销售。但并不是卖给终端用户，而是卖给投资者，这些人再通过其他形式转租，这就会造成商业综合体遇到各种各样的障碍。”

王宇指出，美国商业综合体开发模式值得借鉴。美国商业地产在建造、设计前期，对市场、城市发展都会进行预测，有了需求以后才会进行商业综合体的开发。“在商业综合体建立之初，做市场研究的公司、开发商、银行都会参与其中，经过各方调查研究后，进行选址、定位，确定将来会跟哪些部门有关系。建设前期就已经知道60%、70%的用户构成。

高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵认为，一些开发商简单地把开发住宅的方式复制到商业综合体，导致很多商业综合体销售完后便“死掉”，造成大量浪费。“由于大多数房企是匆忙进入商业地产领域的，且主要是为了提高周转率，因此很多项目匆忙上马，缺乏充分的规划设计，为其后续经营带来较大隐患。

中国经济改革研究基金会国民经济研究所经济学教授樊纲则认为，相对于住宅领域，政府对于商业综合体的规划设计和调控都显不足，城镇化过程中许多三四线城市盲目建设商业综合体的行为不切实际，会带来更大的危机，未来可能会沦为空置的“鬼城”。

设计先行

党的十八大将建立“美丽中国”明确为长期的战略发展方向。而文化、社会、生态等方面与房地产业有不可分割的关系，作为开发企业如何在规划设计商业综合体的同时，既满足业主要求又能实现宏观经济的目标，值得关注。

对此，三磊集团总裁张华认为，“做商业综合体规划要进行产业运营相关联的设计，从策划、定位、招商到运营，所有的利益相关方都要通过设计把要求固化下来，而这个固化的过程就是一个设计的过程。”

张华表示，商业地产变化是随着人们对生活方式追求的变化以及现在生活的改变而变化的，所以设计师要领先于社会大众群体，去了解未来的潜在需求和生活方式，这样才能做出一个更有生命力的商业综合体。

陶红兵认为，在设计商业综合体时要根据市场情况进行定位，推陈出新。“商业综合体最重要的是设计师和开发商在设计的时候，改变对传统商业综合体的理解。购物型商业将来一定不是主要的发展方向，在设计时要考虑做服务型商业。”

拥有商业综合体丰富开发经验的首创集团董事长刘晓光则表示：“在做商业综合体开发时，要尊重中国市场状态，不盲目发展商业综合体，把国际化的方式和需求落在开发的群体实践中，真正通过运营逐渐完善，确立清晰战略定位，同时拥有一流的设计水平，这样才能做出真正适合市场需要的优秀商业综合体。”

值得注意的是，好的设计能够促进商业综合体健康、持续发展，但在设计实践过程中依旧会遇到困难。

王宇认为，主要会遇到三个方面的困难：第一，在市场变化快、开发周期短的情况下，业主很难通过判断及时调整设计程序；第二，在设计过程中，往往会因为国家政策与开发团队投资策略的调整，出现反复，导致资金周转不畅，影响开发进度；第三，开发招商团队的经营模式和市场运营难以适应变化，已出现问题得不到及时处理。

总之，“在商业综合体的开发设计上，房地产行业还需要进一步调整、学习，要夯实基础，从源头上促进商业综合体的真正发展。”王宇说。